وکیل ملکی وکیلی است که متخصص دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اموال غیر منقول است. معمولا پرونده های ملکی پیچیدگی‌های زیادی دارد که برای حل آنها به حضور یک وکیل ملک خبره نیاز است. بهترین وکیل ملک در تهران کسی است که با وجدان و مسئولیت‌پذیر باشد. به دلیل اهمیت و حساسیت این دسته از پرونده‌ها ضروری است که از یک وکیل با تجربه که به خوبی نسبت به قانون و رویه قضایی آگاه است کمک بگیرید. یک وکیل در مورد ملک خوب حتما در این حوزه تخصص دارد و به جوانب و زوایای مختلف پرونده اشراف کامل دارد. وکیل ملکی خوب باید ریزبین باشد و به جزییات توجه کند. او موظف است که با ارائه مشاوره دقیق و بررسی همه جانبه پرونده به خوبی و به شکل کارآمد موکل خود را راهنمایی کند.
بهترین وکیل ملکی چه ویژگی هایی دارد؟
بهترین وکیل ملکی تهران شخصی است که دانا، صادق و دارای حسن نیت و حسن خلق باشد. وکیل خوب کسی است که در برابر مشکلات و چالش‌های یک پرونده صبور باشد و به خوبی بتواند مسائل را تحلیل کند و ادله مورد نیاز را جمع‌آوری کند.
وکیل ملکی خوب به احقاق حقوق موکل خود کمک می‌کند و از تضییع حقوق او و آسیب به منافع او جلوگیری می‌کند. یکی از مشخصه‌های مهم بهترین وکیل ملکی، دانش حقوقی و تسلط او به مسائل ثبتی مربوط به املاک است. علاوه بر این او باید نسبت به قوانین و مقررات مربوطه، آراء وحدت رویه و رویه مرسوم در دادگاه ها آگاهی کامل داشته باشد.
یکی دیگر از ویژگی‌های یک وکیل ملکی خوب این است که بتواند به خوبی و ماهرانه لایحه بنویسد و موارد مرتبط با پرونده را ذکر کند و با تسلط به پرونده ، در حضور قاضی به شکل عالی از حقوق موکلش دفاع کند.
در چه مواردی باید به وکیل ملکی مراجعه کنیم؟
عدم مراجعه به وکیل ملکی در برخی موارد ممکن است موجب ورود خسارت‌های مالی جبران ناپذیری شود. در همین راستا بسیار مهم است که برای موفقیت در یک پرونده حقوقی یا کیفری ملکی از یک وکیل متخصص املاک کمک بگیریم.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی آن دسته از دعاوی حقوقی و کیفری است که به موضوع املاک مربوط می‌شوند. این دعاوی انواع گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد است اما در برخی موارد ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانه‌ای را انجام دهد. همچنین ممکن است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک رعایت نشود.
انواع دعاوی ملکی شامل: دعاوی ملکی حقوقی و کیفری و ثبتی. در دعاوی کیفری اصولا یک جرم اتفاق می‌افتد. برای حل و فصل دعاوی ملکی، لازم است به بهترین وکیل دعاوی ملکی در تهران مراجعه نمایید.
در ادامه به تعدادی از دعاوی ملکی اشاره می‌کنیم.
دعاوی ملکی حقوقی
- الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- تعدیل اجاره‌بها
- الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک مربوطه
- مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
- دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان‌هایی که دارای واحد‌های مستقل و چند گانه می‌باشند.
- اخذ به شیعه
- دعاوی مربوط به الزام به دریافت پایان کار برای ساختمان‌هایی که اقدامات ساخت و ساز در مورد آنها به طور کامل پایان یافته است و به وسیله کارشناس به تایید رسیده است.
- ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد قرارداد منعقد شده موجود می‌باشد.
- دریافت و درخواست مطالبه‌‌ی اجرت المثل
- موضوع فسخ قراردادهایی که از منظر قانونی دارای نقص هستند.
- تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه.
- دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
- موضوع تخلیه‌‌ی اماکن تجاری که مشمول مواد قانونی مختص به خود گشته اند،
- دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر.
- مطالبه ثمن و الزام به تحویل مبیع
دعاوی ملکی کیفری
- حعل سند
- استفاده از سند مجعول
- ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- فروش مال غیر
- خیانت در امانت در خصوص املاک.
- فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
- انتقال منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
- تبانی در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
- ورود غیرمجاز به ملک غیر
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه‌های ذی ربط
- خرید و فروش و معامله معارض
- اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین.
دعاوی ثبتی ملکی
- ابطال شدن سند رسمی‌به دلایل گوناگون
- دعوی ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه
- در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض
- در خصوص ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی
- ابطال شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
- افراز ملک
- اجرای ثبت
- توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار و بسیاری موارد دیگر.
معمولا پس از خرید و یا انتقال سند، یا در زمان خرید و بررسی سند، اگر ایرادی در مفاد سند و یا روند کار وجود داشته باشد این دعاوی مطرح می‌شوند.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی ایجاد میشود که فروشنده تعهد کند در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی ملک را به خریدار منتقل کند. اما به دلائل مختلف برای انتقال ملک و تنظیم سند در دفتر خانه حاضر نشود.
- دعوای رفع تصرف عدوانی
در این دعوا شخص باید سابقهی تصرف خود را با مواردی مانند قرارداد ویا سند مالکیت ثابت کند. یعنی باید مالک ثابت کند ملک بدون رضایت و ارادهی او و بدون قرارداد به تصرف فرد دیگری درامده است.
- دعوای فروش ملک مشاع
تصمیم‌گیری درباره املاک مشاع باید با رضایت همه شرکا باشد اما اگر در یک موردی رضایت شرکا حاصل نشود میتوان در دادگاه برای افراز ملک مشاع درخواست داد.
- دعوای الزام به تحویل مبیع
فروشنده مکلف است پس از فروش ملک آن را تحویل دهد. در غیراینصورت خریدار می‌تواند طرح دعوا کند.
- دعوای سرقفلی و حق کسب و پیشه
درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه، تخلیه اماکن تجاری در موارد تجویز قانون، دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره و تعدیل اجاره واحد تجاری همگی در دسته دعاوی سرقفلی قرار می‌گیرند.
رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی است و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است اما در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است.
هزینه وکیل در مورد ملک در دعاوی ملکی چقدر است؟
همانطور که در بالا اشاره شد مشاوره و کمک گرفتن از یک وکیل ملک از بروز بسیاری از خسارات مالی جبران ناپذیری جلوگیری خواهد کرد. پس بهره گیری از وکیل ملک با تجربه، امری ضروری در دعاوی ملکی است. اما برخی نگران هزینه های بالای حق الوکاله وکیل ملک هستند و به همین دلیل باعث خواهد شد از کمک وکیل خودداری کنند و در نتیجه دچار ضرر و زیان‌های بسیاری شوند. توصیه میشود قبل از هر اقدامی با گروه وکلای سفیر صلح، مشورت‌های لازم را در خصوص هزینه‌ها و تعرفه‌هایی که برای حل مشکلات ملکی شامل میشود، داشته باشید تا با خیال راحت از حقوق ملکی خود دفاع کنید.
